二季度上海土地市场渐入佳境 利好政策带动土拍市场热度

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二季度上海土地市场渐入佳境 利好政策带动土拍市场热度
进入第二节度,上海土地市场呈现火热态势——4月21日,上海召开区域发展推介会,针对4个区对外集中推荐50幅地块;4月27日,青浦徐泾镇一宗住宅用地被招商蛇口以43亿元揽入怀中……事实上,今年2月香港置地以310亿总价拿下徐汇滨江地块,以及春节后上海首次开盘的绿地海珀外滩项目热卖,均在一定程度上预示了2020年上海土地市场的火热基调。在有利政策的推动下,伴随土拍规则的改变(由此前非市场化打分逐步进入市场化),上海土地市场将迎来更合理的公平竞争,土地价格也更将更加市场化。总之,优质地块供应集中增加与土拍规则的变化,将逐步带动上海土地市场热度回升。优质地块集中入市利好政策带动土拍市场热度中国指数研究院数据显示,2020 年一季度上海共成交31宗住宅用地,出让金为582亿元,同比增幅超100%。易居研究院数据显示,3月份,上海土地供应量为140万平方米,环比2月增加了142%。进入二季度,上海土地市场持续放量。4月8日,上海自贸区临港新片区召开“临港新片区住宅与商业地块线上推介会”,推出8幅住宅地块和6幅商业地块。4月21日,上海举办了2020年首场土地出让和区域发展宣介会。来自嘉定区、宝山区、浦东新区、静安区四区约50幅土地在会上集中推介。具体来看,嘉定区重点推荐区域为嘉定新城、江桥镇、南翔镇和安亭新镇;宝山区则主要阐释未来在邮轮滨江带、南大生态智慧城、吴淞创新城、北上海之心(新顾城)、新镇圈(美罗家园)等五大重点区域;浦东新区重点推荐了金桥副中心、惠南新市镇、中环发展带等板块;静安区则重点宣讲“一轴三带”的空间规划,即打造一条贯通南北、共享互融的复合发展轴,建南京西路两侧高端商务商业集聚带、苏州河两岸人文休闲创业集聚带、中环两翼产城融合发展集聚带。事实上,上海各区优质地块的集中面市或与政策推动息息相关。4月22日,上海市人民政府办公厅正式印发《上海市扩大有效投资稳定经济发展的若干政策措施》的通知,其中明确了“适当增加年度土地供应量”、“减轻房企入市成本压力”。在坚持“房住不炒”原则的同时,“通知”体现出今年上海借土地投资来扩大有效投资的导向,通过降低房企在上海拿地的成本,鼓励更多房企入市。土拍方式悄然变化未来拿地门槛或将降低在土地供应量大幅增加的同时,上海土地竞拍方式也悄然出现了变化。4月11日上海松江两宗普通住宅用地以招挂复合的方式出让,增加了有效申请人的数量,将有效申请人数的分界线放宽为六人。而在4月11日之前三年时间里,上海采取招标还是挂牌方式出让的有效申请人的分界线为“3人”。这一规则最早出现于2017年4月11日,上海发布的三宗普通住宅用地出让方式由挂牌出让转为招标挂牌复合。规则显示,通过综合评分最后选出总分排名前三的房企,也只有这三家企业可以进入最后的地块争夺。随后4月15日出让的宝山区BSPO-0104单元0422-01宅地与4月29日临港地区集中挂牌的四宗宅地均沿用了这一方式。新的出让方式放宽了入围人数的限制,未来将有更多参与者加入到竞争行列中来。业内人士表示,此番土拍方式变化,上海土地市场低溢价率的现状或将被打破。据了解,自2017年二季度上海实行土拍招标挂牌复合模式以来,这一指标已经连续11个季度低于1%。去年上海出让的157宗地块中,溢价率超过5%的只有8块,今年一季度成交的地块也多以低溢价为主。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,土拍规则的变动能鼓励更多有实力的企业进入市场,他同时建议中小型企业可以与大企业进行合作拿地,注重规模和性能等级,做好成本控制。值得注意的是,土地市场火热将会带动一手住宅交易热度。伴随土地市场和一手房市场供应量均在增加的现状,市场需求切实存在,但并未出现“井喷”态势,因此即便土地市场和新盘供应均有起势,但对于市场需求端来说,买房有限额,因此货比三家,精挑细选依旧长期存在;对于房企来说,理性开发、遵循“限价”基调依旧是未来的主流,拿地门槛降低后,即便有更多“新面孔”房企拿到地块,绝不捂盘、抓紧开发,快速回笼资金依旧是重中之重。

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